发现机会的人改变世界，而不是等待机会的人。
——Roy T. Bennett
下了飞机，就买了套房。
今年深圳楼市也是长进了，上半年一口气卖出去5万多套房，开发商集体松了口气。贡献业绩的，除了深圳本地客，还有外地客，外地看房团。
外地看房团绝迹几年了，今年在宝安、龙华又重现了。
这应该，是一个信号，深圳楼市重新进入全国置业者的视野，说明大家看好楼市了。
现在深圳的房子，能不能买？
上海的老同学，就来问了。为了问这个问题，他买了机票。在前海万豪酒店，对着正在收尾的全运会闭幕式场馆“欢乐剧场”，看着熔金般洒满天际的夕阳，两口子不停追问着金钱的话题。
摄影：黄芳（爱住家）
深圳的房子，还是可以买的吧。深圳楼市，已经走出荣枯线了，上半年新房二手房成交还是很稳的，开发商回血了，业主也回血了。回血之后，就有坚定价格的底气，市场就硬气起来了。
但是，买房总应该挑剔一点吧？现在，不是上海楼市最火，土拍和转让都过千亿了？为什么不直接在上海买？
原来，老同学刷到郎教授的直播，进了群，大家都在喊去深圳抄底。群里第一波人，已经在深圳买买买了。他就忍不住，想来深圳看看。
经济学家郎教授，带了看房团来深圳西部扫货，这个热点，手机很容易搜到。最近，好几个经济学家唱多楼市，看来，风水开始要回到楼市这一边了。
宏观面上，深圳房子已经可以买了。
土拍和豪宅的热点在上海，但是中国楼市要真好起来，还得看深圳。深圳有全国最中坚的改善力量、年轻的刚需力量。深圳中产和改善楼盘，卖得比上海好，早就止跌回稳了。
可是，说到买房，还是要看微观。地段是微观，楼盘是微观，户型是微观。
我们就来盘盘，郎教授点名的“鸿荣源珈誉玖玺”，值不值得买。
1.
下了飞机，就买了套房。
郎教授的粉丝，确实没有吹牛。坐飞机到深圳机场，出机场拐个弯，就能到珈誉玖玺。按微信上中介发的小作文说的，三台大巴一开，几个红绿灯就到了。
目标就是来沙井买房，下飞机不去楼盘，难道还去西湾红树林看白鹭？
从交通位置上来说，项目还是可以的。地铁11号线塘尾站，B出口华强广场，C出口湾区壹方商业(在建)。C出口出来过个马路，走200多米，就能到珈誉玖玺营销中心。
我们是第二天上午去看房的。
特意告诉老同学，直接坐地铁，宝中到楼盘很快，早上自然醒，吃完自助早餐再出发不迟。
我们自己从福田开车，也是自然醒，走北环，没塞车。都是10点多就到了。上午人清醒，销售代表也清醒，问什么都可以答细一点。
深圳中心西移，主要标志是前海、会展湾、深中通道，海陆空铁都交融了。机场边上就是深中通道，一个口去中山，一个口去南沙，深圳、广州、中山就在这里交汇了。去虎门也很近，东莞滨海湾近得就像深圳会展湾的西分馆一样。
海陆空在这里，这里就是门户。大湾区时代，就得看前海。特区的古早时代，才是看罗湖、福田。
反正，上班得坐11号线，从塘尾地铁站到后海、南山科技园，就很方便。还有地铁12号线、20号线，也是往南山中心、蛇口、科技园开的，通往粤海街道的赚钱路就这么轻松直达。
自己开公司的，开车去南山福田，去珠三角其他城市，都是兜个圈，半天就能来回，湾区谈生意就是顺畅。
交通这里，体验性就很强了。5分打个4.2分，应该是公允到无私吧。
2.
抛开地段说楼盘，就是耍流氓。
2025年中国的开门红，是AI人工智能霸榜全球，中国社交APP火到海外——中国，赢新兴科技者，得天下。
经济学家，都得承认，产业先进的地方、才是有前景。深圳芯，向西进，宝安是“Z世代”全球创新资源的“超级接口”，是科技热带雨林。
宝安全线沿海，50公里万亿产业密布，一如美国洛杉矶那样的新兴产业硅湾。在万豪看着欢乐港湾的摩天轮，朋友感慨说宝安真是“湾区CBD”。
可不，在深圳，宝安是跟南山、福田并列的高科技之区、实业之区。
很震惊的是，关于宝安，上海的朋友竟然并不需要我安利很多。他有很多金融圈的朋友，经常南下调研企业、产业，就听了很多宝安产业的事。
在他们看，深中通道让宝安“湾区核心”变得更巩固，可以速联深圳、珠海、南沙、东莞，人工智能、半导体（芯片）、低空经济、电子、绿能、激光、设备全链企业齐备，30分钟车程就能实现研发、设计、制造的丝滑连接，比长三角产业紧密程度强多了。
“一天找齐上下游，三天做出高科技产品”——可能这也是郎教授敢无忧公开推荐宝安旗舰大城珈誉玖玺的原因之一吧。
说笑中谈到深圳要跟杭州单挑未来新兴产业之都，想起宝安的目标是到2025年构筑全球级的车规级、人工智能、穿戴芯片产业创新集聚高地，实现产值突破1200亿元，单人工智能产业2026年就要突破550亿元。
要知道，宝安有全市20%人工智能企业，有华为全球具身智能产业创新中心，腾讯“互联网+”企鹅岛（大模型），Vivo企业总部，大族激光，影石360，全国首个区域医疗大模型平台“宝医数智”... ...
最关键的，我们提到的这些新兴独角兽、机器人+、芯片公司、具身智能、大模型公司，很多是在珈誉玖玺周边约10公里范围内。
而且，珈誉玖玺边上就有几大城市更新、产业空间升级项目，比如新桥东先进制造业园区、九围国际总部区、燕罗湾区芯城，未来产业增容空间千万平方米级，梧桐引凤。
高收入的行业圈层环伺，将实现家门口30分钟交通圈上班，坐几个站地铁，还能到粤海街道、西丽机器谷。
被高智人口包围，这才是，一个小区住户圈层得以形成的底层逻辑。
区位这里，也是5分打个4分吧，毕竟还有深圳湾-后海珠玉在前。
3.
六月的深圳，树上荔枝红彤彤，飘香。
看完楼盘，带着同学就往后面的凤凰山公园走，随便找个农庄吃鱼头煲，然后再兜转下找个山坡吃荔枝。
话题就扯到，我们深圳人最近在干些什么。
我笑。我说总是随便往家周边走，很容易就发现一个登山步道。树林那么茂密，在山坳上伸腰，都瞧不到2、3公里外那些摩天的楼。
摄影：黄芳（爱住家）
医生让我运动，干掉亚健康。咱们经常在山舍聚着喝茶的一伙人，最爱走鲲鹏径。鲲鹏径共20段，起点恰好就是珈誉玖玺后面的凤凰山-九围段，周边居民，周末很方便一直走到尖岗山再到西丽。
鲲鹏径一路穿山越水，从东到西，横跨深圳，穿云瞰海，户外美誉度直追香港麦理浩径。
上海人嘛，很怕来深圳买个房就被拉着登10公里山。朋友太太喊停我的户外健康经，说要回到珈誉玖玺边上华强城mall看看。
女人呀！就喜欢blingbling的大商场，幸好深圳新兴商业综合体都有很多首店、潮店，谷子、书吧什么的都有。
想要氛围，寻小众咖啡馆，梧桐岛、沙井古墟之类一定有隐藏的惊喜。
这就很好，项目周边还有沙井海岸城、山姆、熊出没，未来自建的50万㎡规模的湾区壹方，据说是奔着“超越宝中壹方城”去的...就很够逛、很够吃。
摄影：黄芳（爱住家）
我说，你们可以把珈誉玖玺当候鸟屋。
冬天来避暑，去会展湾那边的冰雪世界滑雪。春夏水果季来吃荔枝、龙眼、黄皮。夏天更要来，从西到东都能吹海风。
就近玩，除了连绵凤凰山、九围湿地公园、玫瑰花海立新湖、深藏农庄的铁岗水库...，还有红树林。许多小年轻下午5点就往西湾红树林跑，看金色夕阳沉入深中通道大桥的海下，浪漫地飞起。
在某知名社交APP上，宝安美食笔记超24万条、宝安购物中心笔记超14万条，宝安商场笔记超14万条。
作为深圳消费核心区域，宝安2024年社消零总额总量位居全市第二，全年共引进各类各级首店107家。2025年一季度，壹方城以10家首店引进数量位列全市各大商圈第一。
项目周边几个街道，像沙井什么的，都是百亿社零消费规模。
按鸿荣源商业操盘的水平，珈誉玖玺这边的湾区壹方的业态可期、首店品类可期。
生活配套这里是很可以期望的，我们打个4.8分？嗯，克制一下，最终打个4分吧。
4.
深圳的楼盘，密度会不会太高？
港真，带着江浙、北方人看深圳房，真怕带他们去看高密度盘。
o什么，密度7.0、楼高70层？坐电梯要不要排队，往下望会不会害怕？
o啊，都是塔楼，还有纯北朝向的房，都没对流风，不行不行咯！
o嗯，楼间距这么窄，都看到对面人家的窗...还有阳台，看太清楚了（可怕...
一声叹息，烈日下，似乎要给外地客讲一厚本“华南购房大解密”的书。擦擦汗，真想跑路。
珈誉玖玺倒还好，算空气自由对流的园林大盘。
可见，郎教授选品是有挑过的，他这种大咖很懂北方客，挑的就是大盘•低密度•蝶板社区。
珈誉玖玺占地约4.79万m²，园林面积就达2.9万m²，绿化率40%，最长楼间距就是161米，视野开阔性、私密性是不错的。
开窗见景，这在样板房就直接感觉到了。往外一看，不是社区硕大的花园，就是远处的山景城景什么的，有的遥遥的还能看到点海。
无论老小，其实都迫切需要一个大社区。
毕竟，外部的配套再多，那都是需要走出去。而社区、花园，就是下楼就享。去海岸带跑个步，还是在家花园跑个步？是去商场健个身，还是在家楼下练下肌？2分钟就能到的泳池，才是天天可以畅游的泳池啊。
至于许多的日常活动，不晒太阳，可以休憩、阅读、聊天、看孩子玩...，那只有大社区有更多公共空间可配置。
听销售讲沙盘、讲地铁、讲综合体，感觉这就是一座城，是一个前海的门户，能容纳很多生活元素。
踩盘时，我还有个习惯，就是摸摸、看看各种材质。珈誉玖玺的用材用料都是可以的，配得上“豪宅”二字。问问上海同学的意见，挑剔的上海人也说“他们是能接受”的。
说实话，在深圳踩盘20多年了，真正的金手指tips是：买大社区，保值。
如果一定要在大社区上叠加点什么，那就是“带地铁”。
如果一定还要再叠加点什么，那就是“靠近大型公园和公配”。
当然，最后还要研究下户型。
城市里的房，户型不外乎两房三房四房，格局不过横厅竖厅，再配点凸窗。大框架上，都大同小异。
但是，有的楼盘价格走势就不好看，有的楼盘就很坚挺，所以户型的差距藏在细节里。
看户型，先是要看套内面积，其次是看采光和朝向，再其次是看空间感（阔阔大大）。
前几年楼市严控期，户型发挥空间有限，有的楼盘使用率不高，很多存量新房会很难卖。今年，新规房逐渐入市，使用率高的，才能维持住长远的价值。
珈誉玖玺7月份加推的是10栋，说起来是个楼王单位，只有83/84m²、137m²两种户型，比较纯粹。
据说实用率90%+，看样板房时恰好看到一个自媒体up主在测量，他说套内实用率确实蛮不错，那就相信他吧。
户型整体都是方正的，南向的，通透的，看风景的。137m²是横厅，客厅看起来很开阔，看园景。83/84m²的是竖厅3房，没浪费什么面积，中高楼层还可以看到凤凰山、立新湖、和远处的海景。
都是3.15米层高，空间感很好，加上楼间距大，采光很好，人站在室内觉得很从容。
这批房源，据说套数也不多。说137m²的只有86套。
但是今年本地客、全国客都来买，去化的速度是真的比较快。陪同学看的时候，就感觉现场人多，去了几次，人都不少。
感觉热卖是必然的，不知道能不能造个日光。
珈誉玖玺这样的项目，很满足深圳客的需求，要不是本地的壕客升级，要不就是科技产业的年轻人来解决刚需。
问上海同学的感受，他说大户型还是比较宽敞、空间多、能摆下生活的各种爱好，而80多平的三房各方面实惠、刚需的居住也尊严。
小区和户型这里，综合起来打4.5分吧，毕竟产品都不断进化、迭代。
5.
鸿荣源是粤企，深圳长出来的企业。
本地企业懂本地客户，但是跟外地的朋友，总是要解释下鸿荣源品牌到底如何。
怎么解释呢？
就放出鸿荣源今年上半年的业绩吧，销售套数、面积、金额三大榜单都排第一那种。
我觉得最好玩的是，这两三年，很多房企在深圳缩手缩脚，深圳的房似乎都是被鸿荣源卖出去的。
有一次听房企的朋友闲聊，他们说在深圳还是蛮佩服鸿荣源的，这几年鸿荣源都是靠自有资金滚动来建项目，每个项目都是巨无霸，但是好在操盘策略非常到位，卖得很好、资金回来很快。
深圳健康到这种程度房企，就很少见。
朋友说，他们在长三角买房，也是很看“暴雷系数”，只敢挑着几个稳健的房企的项目买买。一方面质量靠得住，一方面交付靠得住。
至于说到本土标杆，他们也很能理解，每个城市都有几个精耕本土、口碑很好的房企。房企动不动步子迈太大、同时上的项目太多，不一定顾得了每个盘的细节。
房子无论是买来住、买来投资，始终都还是要给人住的。品质都在细节上，集中精力打造片区旗舰楼盘的房企，更容易说服客户。
反正我们也带同学逛了壹方城，还进小区看了几千万报价的复式房，鸿荣源的房怎么样，自己走、自己看。
鸿荣源在西部的几个盘，都是板块楼王，价格坚挺，随便走几家中介门店一问就清楚了。
壹方城实拍黄芳
品牌这块，打个4.2分吧，这几年能把楼卖好、品质建好的真不容易。
抄底拐点买不买看时机
最近该不该买房？
我的看法跟郎教授侧重维度略不同，郎教授更关注宏观向，认为大局上是可以买买买。这没错。否则也不会有许多人跟着他的看房团，并且下机场就买。
我觉得，当下买房，也要看自家需求。
带着刚需、刚改的要求，看房就会认真点。越是在拐点，越是要“精选项目”。宏观红利是一倍的话，项目选对了，红利还能放大一两倍。
当下，中国的经济，有开闸的预期，但是不能等到开闸放水再买，因为放水会导致货币贬值，价格可能会涨。
深圳楼市，是出现了一个很好的时机。成交已经走出4年来的低谷，今年陆续地有几个日光盘了。
深圳核心区，二手房部分有点小涨的趋势，西部整体也差不多稳了。
而且深圳新房的库存在下降，整体去化周期已经锐减到7.5个月，这在全国都是非常健康的指标，也是楼市可以买进的信号。
同时，深圳土拍也火了。
7月14日的前海土拍，拍出了2025年深圳的新地王，溢价率高达86.1%，楼面价直追新房价。前海再立价格标杆的核心地位，郎教授引导置业认准“深圳一路向西”果然很有道理。
7月14日下午，位于前海的宅地（宗地号T201-0232）成功出让，由深圳市招榕置业有限公司（招商） 以21.55亿竞得T201-0232宅地，12家房企参与竞拍，共经过158轮报价，楼面地价约8.4万/平，溢价约86.1%！
就在7月7号，龙华梅林地块也拍出40.74%溢价率，近期深圳多幅地块出现高溢价，很多成为区域地王。
大运地块溢价率70.4%，龙华民治地块溢价率46.6%，同时也都是片区2023年以来地王。
今年参与深圳拿地的房企，不乏招商、中海、华发、深业越秀、深铁、华润，这些深圳、广东的实力份子，很懂一线情况，春江水暖他们先知。
面粉行情领先面包行情，宏观上能买了，微观上深圳主流区域也是可以买了。但是，要避免有瑕疵的项目，和风雨摇摆的房企。
搏一搏，认筹了鸿荣源珈誉玖玺，可以放手去跟全国客抢一抢手气。
据悉项目已取得预售证，登记的人很多，预计马上要开售，有兴趣的抓紧吧！
来源：黄芳爱住家爱住家教你买房
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